U Hrvatskoj su transakcije nekretninama najčešće strukturirane kao Asset deal (kupnja imovine) ili kao Share deal (kupnja udjela/dionica), od kojih svaki pristup nudi različite strateške i financijske prednosti za investitore. Uz ove standardne pristupe, sve se više koriste alternativne strukture – poput ugovora o razvoju i joint venture-a te ugovora o pravu građenja ili dugoročnom zakupu, posebno u sektorima obnovljivih izvora energije, gdje gradnja velikih solarnih elektrana i vjetroelektrana zahtijevaju značajne površine zemljišta i usklađenost s propisima.
Asset deal uključuje izravno stjecanje nekretnina, uključujući zemljište, zgrade i sve fiksne instalacije. Nakon što je kupoprodajni ugovor potpisan, vlasništvo se mora formalno registrirati u hrvatskom zemljišnoknjižnom registru. Ova struktura nudi jasnoću u vlasništvu nad imovinom i može biti poželjnija za greenfield ulaganja ili kada investitor želi čisto vlasništvo bez korporativnih obveza.
S druge strane, Share deal uključuje akviziciju trgovačkog društva, obično SPV-a, koji ima nekretninu u svom posjedu i vlasništvu. Kupnjom kontrolnog udjela – često 100% – investitor stječe neizravno vlasništvo nad nekretninom, a zadržava postojeću korporativnu strukturu. To može biti strateški povoljno, omogućujući investitorima da iskoriste postojeću korporativnu strukturu za porezno planiranje, računovodstvenu učinkovitost i upravljanje obvezama.
S fiskalnog gledišta, Share deal često pruža povoljniji porezni ishod. Asset deal obično podliježe porezu na promet nekretnina od 3% ili PDV-u od 25%, ovisno o prirodi transakcije, dok se kod Share deal-a porezi mogu ublažiti ili u potpunosti izbjeći, što može značajno povećati ukupne prinose od ulaganja. Za investitore koji razmatraju ulazak na hrvatsko tržište nekretnina, razumijevanje nijansi između ovih struktura ključno je za optimizaciju vrijednosti transakcije, upravljanje rizikom i usklađivanje s dugoročnim investicijskim strategijama.
