Kresimir Jelakovic

U okviru Europskog Green Deal-a, Hrvatska se usklađuje s ciljevima EU o klimatskim promjenama. Green Deal je EU-ova strategija za postizanje klimatske neutralnosti do 2050. godine, a jedan od glavnih alata za smanjenje emisija iz zgrada i cestovnog prometa je ETS2 (Sustav trgovanja emisijama 2). ETS2 je u osnovi tržišno utemeljeni porez na ugljik.

ETS2 je EU-ov sustav određivanja naknade za emisije ugljika za korištenje goriva za grijanje i cestovni promet. On proširuje postojeći EU Sustav trgovanja emisijama (ETS), koji već pokriva velike industrijske emitere.

Od 2026. godine, dobavljači goriva trebaju samo pratiti i prijavljivati koliko CO₂ nastaje sagorijevanjem goriva koje prodaju. Od 2028. godine očekuje se da će morati kupovati ETS2 dopuštenja na aukcijama EU-a. Svaka kupljena dozvola daje pravo na emisiju 1 tone CO₂. Budući da se tim dozvolama može trgovati i da im cijena varira, smatraju se financijskim instrumentom, slično kao dionice ili obveznice.

Dobavljači će trošak dozvola prenijeti na potrošače, pa će cijene goriva za grijanje i cijene benzina i dizela postupno rasti. U 2026. godini ETS2 još ne utječe na račune kućanstava za grijanje ni za gorivo za transport, ali se od 2028. očekuje povećanje tih troškova za stotine eura godišnje po kućanstvu.

Cilj plaćanja za emisije ugljika je potaknuti prelazak na čistu energiju i smanjiti emisije. Kako bi se to olakšalo, bit će dostupni poticaji i financiranje za kućanstva i poslovne subjekte koje ulažu u sustave koji koriste obnovljive izvore energije.

Krešimir Jelaković

U Hrvatskoj su transakcije nekretninama najčešće strukturirane kao Asset deal (kupnja imovine) ili kao Share deal (kupnja udjela/dionica), od kojih svaki pristup nudi različite strateške i financijske prednosti za investitore. Uz ove standardne pristupe, sve se više koriste alternativne strukture – poput ugovora o razvoju i joint venture-a te ugovora o pravu građenja ili dugoročnom zakupu, posebno u sektorima obnovljivih izvora energije, gdje gradnja velikih solarnih elektrana i vjetroelektrana zahtijevaju značajne površine zemljišta i usklađenost s propisima.

Asset deal uključuje izravno stjecanje nekretnina, uključujući zemljište, zgrade i sve fiksne instalacije. Nakon što je kupoprodajni ugovor potpisan, vlasništvo se mora formalno registrirati u hrvatskom zemljišnoknjižnom registru. Ova struktura nudi jasnoću u vlasništvu nad imovinom i može biti poželjnija za greenfield ulaganja ili kada investitor želi čisto vlasništvo bez korporativnih obveza.

S druge strane, Share deal uključuje akviziciju trgovačkog društva, obično SPV-a, koji ima nekretninu u svom posjedu i vlasništvu. Kupnjom kontrolnog udjela – često 100% – investitor stječe neizravno vlasništvo nad nekretninom, a zadržava postojeću korporativnu strukturu. To može biti strateški povoljno, omogućujući investitorima da iskoriste postojeću korporativnu strukturu za porezno planiranje, računovodstvenu učinkovitost i upravljanje obvezama.

S fiskalnog gledišta, Share deal često pruža povoljniji porezni ishod. Asset deal obično podliježe porezu na promet nekretnina od 3% ili PDV-u od 25%, ovisno o prirodi transakcije, dok se kod Share deal-a porezi mogu ublažiti ili u potpunosti izbjeći, što može značajno povećati ukupne prinose od ulaganja. Za investitore koji razmatraju ulazak na hrvatsko tržište nekretnina, razumijevanje nijansi između ovih struktura ključno je za optimizaciju vrijednosti transakcije, upravljanje rizikom i usklađivanje s dugoročnim investicijskim strategijama.